היטל השבחה

היטל השבחה הינו היטל המוטל על בעל קרקע כאשר הועדה המקומית יכולה לאפשר ניצול טוב יותר של מקרקעין שלא היה מתאפשר ללא אותו אישור.

אישור הועדה המקומית לזכות כזו יכולה לבוא לידי ביטוי בכמה דרכים:

באמצעות תוכנית בניין עיר חדשה המאפשרת ניצול יעיל יותר של זכויות הבניה (תוספת זכויות בנייה, תוספת גובה וכיוב'), באמצעות מתן אישור לשימוש חורג.—לאפשר שימוש אחר מהשימוש המותר כיום באמצעות היתר בנייה קיים.

מתן הקלה תכנונית לתכנון המותר במגרש

(או הקלה כמות – תוספת זכויות בניה עבור תוכניות  שאושרו לפני 1989.

גובה ההיטל הינו מחצית מערך עליית השווי של המקרקעין בעקבות אחד משלושת המקרים שצוינו. שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית יקבע את שווי הנכס בשני מצבים: לפני עלית הערך ולאחריה. הפרש השווי בין שני המצבים הינו ההשבחה במקרקעין.

בעל מקרקעין מחויב לשלם היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית של במרחב התכנון בו הוא מתגורר בשלושה מצבים: עליית ערך מקרקעין שבבעלותו כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור הקלה או עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור שימוש חורג. היטלי השבחה כשמם כן הם, מוטלים כאשר נכסים מושבחים וערכם עולה כתוצאה משלושת המקרים.

היטל השבחה נגבה ע"י הרשות המקומית בעת מימוש הזכויות בנכס. מימוש זכויות כהגדרתו בחוק הינו אחת מאלה: העברת זכויות בנכס – מכירה- , קבלת היתר בניה או התחלת השימוש במקרקעין.

היטל השבחה חל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות.

המחוקק סבר ככל הנראה כי הדרך הטובה ביותר לגבות היטל השבחה הוא במועד בו מתרחשת תנועה כספית לפיכך הגדיר את מועד התשלום כיום מכירת הזכויות,שבו בדרך כלל מתרחשת זרימת כספים למוכר. או יום קבלת היתר הבניה שגם במועד זה ישנה העברת כספים לצורך בניה ואגרות ובמקביל נוצרת תועלת נוספת לנכס.

מצב זה בהיטל השבחה גורם למספר דילמות שהעסיקו רבות שמאים, שמאים מכריעים ואת בתי המשפט בערכאות שונות. כתוצאה מכך שהגורם להיטל יכול להיות למשל אישור תוכנית, כפי שהוסבר לעיל, היום שבו "נולדה" ההשבחה או נוצר "ארוע המס" אינו חופף ליום שבו נוצרה החבות לתשלום היטל השבחה. במילים אחרות היום שבו אושרה תוכנית שהשביחה יכול להיות היסטורי, לפעמים שנים רבות לפני היום שבו מבוצעת עסקת מכר והרשות יכולה לדרוש את ההיטל.

בעלי המקרקעין רשאים להגיש ערעור

("שומה נגדית" או "שומה אחרת" של שמאי מטעמם).

עיקר הויכוח בין השמאים יהיה בנושאי שווי, לדוגמא תוספת שווי של 10% במצב הקודם למול הפחתה של 10% במצב החדש יכולה להפחית בצורה משמעותית את החיוב בהיטל ההשבחה.

במידה והשמאים לא יגיעו להסכמה, אזי ניתן לפנות למועצת השמאים לבקשה למינוי שמאי שיכריע בין עמדות הצדדים. השמאי המכריע  ישמע את טענות השמאים, יבדוק את הנתונים המוצגים על ידם ותוקף האסמכתאות המובאות ויקבע את גובה ההיטל. הכרעתו של השמאי המכריע הינה סופית ולא ניתן לערער עליה אלא בנקודה משפטית. ערעורים בנקודות משפטיות מוגשים לבית משפט השלום במחוז שבו נמצא המקרקעין.

אין לראות באמור במאמר היטל השבחה משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.