השקעה בקרקעות חקלאיות

ישנם פרסומים רבים המנסים לשכנע רוכשים להשקיע את כספם ברכישת קרקע חקלאית בתקווה שבעתיד הקרקע הזו "תופשר" ותאפשר בניה בעתיד.

הבעיה מתחילה במקרים בהם הגאולה אינה מגיעה, גם אחרי הרבה שנים, הרבה אחרי שאותם יזמים/בעלי קרקעות כבר עזבו את השטח והקרקע אינה מופשרת או גרוע מכך, יעודה משתנה ליעוד ציבורי ורוכשי הקרקע נותרים עם שדה פתוח בלי יכולת לעשות בו כלום.

מה כדאי לבדוק לפני שנכנסים להשקעה שכזו:

1. נקדים ונדגיש שהבעלויות בקרקעות במדינת ישראל נחלקים בגדול לשני סוגים:

בבעלות רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל) ובעלות פרטית.

התייחסות בקרקעות להשקעה יתמקדו בעיקר בחלקות אשר הינן בבעלות פרטית ולא של רשות מקרקעי ישראל.

1. ישנם סוגים רבים של קרקעות חקלאיות להפשרה, חלקם מוגדרים כבר בהתחלה במסגרת תוכניות המתאר של העירייה ולבניה כקרקע המיועדת לפיתוח עירוני או מגורים עתידי.

ומצד שני, ישנן קרקעות אשר מוגדרות כחקלאיות בלבד ואין תוכניות ברמת העירייה המגדירה את יעודה מעבר לכך. היעוד של קרקעות כאלו מסווגות ע"י תוכניות מתאר מחוזיות וארציות (אשר הינן כלליות יותר) כקרקע חקלאית או נוף כפרי פתוח וכו.

1. לרוב ברכישה של קרקע חקלאית כחלק מקבוצה גדולה, בד"כ הרכישה היא "במושע" כלומר בחלק בלתי מסויים בחלקה.

כלומר אם נניח שטח החלקה הוא 10 דונם, יתכן מאוד  ש- 20-30 רוכשים יחלקו את אותה חלקה ביחסים בלתי מסויימים. כלומר על כל גרגר חול בקרקע ירשמו באופן תיאורטי שמותיהם של כל הבעלים בחלקה.

יש לכך השלכות רבות- יש צורך בהסכם שיתוף מסודר בין הבעלים על מנת שבמידה והקרקע אכן תופשר, מערכת היחסים בין השותפים לא תעכב או תמנע מימוש בקרקע.

בנוסף, הרוכש עלול למצוא את עצמו שותף בנכס עם גורמים אותם הוא אינו מכיר ולא בחר בהם כשותפים.

יש לברר מיהם השותפים במגרש טרם הרכישה.

1. אחד השלבים התכנוניים בעת הפשרת הקרקע הינו ביצוע תוכנית איחוד וחלוקה במהלכה הרשויות מפרישות שטחים לצרכי ציבור מתוך אותה חלקה.

שיעור זה יכול לנוע בגבולות ה 50%, כך שאדם שרכש קרקע חקלאית של 300 מ"ר ימצא עצמו עם שטח 'נטו' של 150 מ"ר בלבד..עם זאת,  רכישה נכונה ומושכלת יכולה להניב רווח נאה. לכן במידה ונתיב השקעה כזה נבחר חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין ואנשי מקצוע רלוונטיים כדי להבין את משמעות ההשקעה וסבירות הפשרת הקרקע.